갈산동 대동1차, 2차 재건축 가능성 분석 ver.210811

인천 부평구 갈산동의 30년 차 전후, 400세대 이상의 아파트 단지 분석 3번째는 갈산동 대동 1차입니다. 사실 대동 1차만 분석해도 충분하지만 2차와 함께 진행한다면 조금 더 시너지가 있을 것 같아 대동 1차, 2차를 한 번에 묶어 분석해보고자 합니다. 다만, 동시 진행 시 각각의 건축연도가 조금 차이가나 안전진단 등 진행 시 갈산동 대동 1차가 아닌 대동 2차를 전제로 움직여야 하기 때문에 일정 등이 조금 늦어질 것으로 예상됩니다.

 

대동 1차의 경우 세대당 평균 대지지분이 약 50㎡(16평)이 넘기 때문에 충분히 사업성이 있다고 말씀드릴 수 있을 것입니다. 하나 420여 세대로 총대지가 2만㎡이 조금 넘는 수준으로 재건축 시 대단지가 되지 않아 반쪽짜리 아파트가 될 수 있기 때문에 갈산동 대동 1차 아파트 입주민들께서 좀 멀리 보아 재건축 후 1000세대가 넘는 단지로 만들고자 한다면 조금 늦어져도, 사업성이 조금 아쉬워도 함께 진행하는 게 장기적으로 유리할 것으로 보입니다.

 

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차례

- 기본정보

- 입지

- 가능성 분석

- 실거래가 및 호가

- 기타 의견

 

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기본 정보

- 갈산동 대동1차, 대동 2차

- 사용승인 1992~1993년

- 총 대지 약 4만㎡(1.2만 평)

- 세대수 1043세대

- 세대당 평균 대지지분 약 40㎡( 12평)

 

 

입지

갈산동 대동1차 대동2차 입지 분석

갈산동 대동 1,2차의 경우 갈산2동 아파트 중 가장 역에서 아파트 중 하나입니다.

• 하지만 그대로 800m 정도로 도보 12분이면 더블역세권인 부평구청 역을 이용할 수 있습니다.
• 또한, 이번에 지어질 예정인 인천 테크노밸리 U1센터에 롯데시네마가 입점 예정입니다. 슬세권 상권을 제대로 누릴 수 있는 입지에 있습니다.
• 바로 뒤 천이 흘러 산책하기에도 좋은 입지입니다. 해당 산책로가 아라뱃길까지도 연결되어있지만 크게 동네 한 바퀴만 돌아도 1시간가량 산책을 할 수 있어 좋습니다.

 

가능성 분석

 

마찬가지로 부개동 SK를 비교 대상으로 작성하였으며, 기부채납 15% 수준으로 임의 계산하였습니다. 모든 계산은 재건축 진행 시점과 물가상승률에 따라 분석에 오차가 발생할 수 있음을 감안하고 보시기 바랍니다.

 

기본정보

갈산동 대동1차 2차 아파트 기본 정보

대동 1차만 진행하게 될 경우 위에서 언급했듯이 400여 세대라 재건축이 진행되어도 600여세대 전후로 마감이 될테지만, 함께 진행한다면 이미 기존 세대수만 1000세대로 대단지가 들어설 수 있는 상황입니다.

 

 

용적률별 일반분양 비율

갈산동 대동1차 2차 아파트 용적률별 일반분양 비율

대동1차만 진행 시에는 용적률 250% 수준으로도 충분하나 대동 2차와 함께 진행하게 될 경우 용적률 250% 수준을 받게 될 경우 차라리 리모델링 사업으로 전환하는 게 사업성이 좋을 것으로 보입니다. (리모델링 시 증축 최고 15% 수준까지 가능)

 

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하지만, 용적률 300% 수준을 받아내게 된다면 이전보다 평형을 다양하게 가지고 간다면 적어도 120% 수준은 세대수가 늘어날 수 있을 것으로 보여 1200여 세대의 대단지 역세권 10분가량의 녹지와 상권이 받쳐주는 신축 아파트가 들어서게 됩니다.

 

재건축 사업성 분석

현재 대동 1차의 대형 평수는 6억~8억 수준으로 매수해도 분담금 0원이 될 것으로 예상됩니다. 현재 호가를 감안하더라도 아직 매수해도 될 것으로 보입니다. 59 타입을 분양받는다고 한다면 8억~11억 수준으로도 향후 자부담은 0이 될 수 있을 것으로 보입니다. 

 

최근 갈산2동 대형 아파트들이 제 가격을 찾아가고 있으나 아직 대동 1차는 조금 늦습니다. 이런 시간차를 이용한 투자도 괜찮을 것으로 보입니다.

 

 

실거래가 및 호가

 

매매

대동1차 

호가 5억 5천~7억

실거래가 5억 초반

 

대동 2차

호가 1억 후반~3억 초반

실거래가 2억 초반~3억 중반

 

전세

대동 1차

호가 4억 초반

실거래가 3억 중반~4억 중반

 

대동 2차

호가 2억 전후

실거래가 2억 전후

 

 

기타 의견

 

쉽게 가고자 한다면 대동 1차 주민들끼리 진행하는 게 빠르고 사업성도 좋을 것입니다. 하지만 빨리 가고자 하면 혼자 가고 멀리 가고자 하면 함께 가라는 이야기가 있듯이 좋은 사업성이지만 600세대 전후의 작은 단지가 될 바에는 1000세대 급의 대단지가 된다면 향후 갈산2동 대장 아파트가 될 수 있지 않을까 조심스레 예견해 봅니다.

 

 

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갈산동 30년차 400세대 이상 재건축 아파트 분석 ver.210811