갈산동 두산아파트 재건축 가능성 분석 ver.210811

갈산동 마지막 칼럼입니다. 갈산동 두산아파트 재건축 가능성 분석 이 부분은 이미 다른 블로그에서도 언급하여 상당히 사업성이 높아 투자하기 좋다 라고 밝힌 바 있습니다. 최근 부평구의 전체적인 매가가 올랐는데 그중 지속적으로 저평가된 갈산2동 아파트 역시 상당히 많은 부분이 올랐습니다. 그럼에도 불구하고 아직 투자하기 괜찮은가라는 관점으로 다시 한번 작성해봅니다.

 

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차례

- 기본 정보

- 입지

- 가능성 분석

- 실거래가 및 호가

- 기타 의견

 

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기본정보

- 갈산동 두산아파트

- 사용승인 1992년(30년)

- 총 대지 2.9만㎡(8,800여평)

- 세대수 574세대

- 세대당 평균 대지지분 51㎡(15평)

 

 

입지

갈산동 두산아파트 입지

• 갈산동 두산아파트의 경우 갈산 타운을 제외 가장 대지면적이 큰 단일 세대입니다. 대형 평형대에서는 갈산2동에서 가장 세대수도 많습니다.
• 바로 길 건너 초등학교가 있어 도보로 통학이 가능합니다.
• 역시 7호선 굴포천역 까지 600m 정도 거리로 도보로 9분가량이면 도착 가능합니다.
• 대형마트인 롯데마트도 굴포천역 바로 앞에 있어 이용이 편리하며,
• 항상 말씀드리는 갈산2동만의 매력인 많은 녹지로 숲세권, 역세권이라 해도 무방합니다.

 

 

가능성 분석

• 비교 분석은 부개동  SK를 기준으로 작성하였습니다.
• 재건축 시점 역시 10년으로 임의 계산하였습니다.
• 기부채납 역시 다른 단지들과 동일하게 15%로 임의 계산하였습니다.
• 물가인상률은 기본 4%로 적용하여 분석하였습니다.

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아래 사항은 물가인상률, 재건축 시점에 따라 상당히 많은 차이가 발생할 수 있습니다.

앞 당겨지면 자부담이 늘 것이고 늦어지면 줄어듭니다. 개인적으로는 늘어나면 늘어났지 줄어들지는 않을 듯합니다.

 

기본 정보

갈산동 두산아파트 기본 정보

앞서 말씀드린 것처럼 두산아파트의 경우 대형 평수 중 가장 큰 대지를 보유하고 있어 현재도 600세대가 조금 안되는데 재건축이 진행될 경우 800~900여 세대가 되지 않을까 예상합니다.

 

용적률별 일반분양 비중

갈산동 두산아파트 용적률별 일반분양 비중

갈산동 두산아파트의 경우 용적률 250% 수준이어도 충분히 사업성이 있으며, 300%라면 두말할 필요가 없습니다.

일반분양 포함 추가될 비율이 120~180% 정도 될 수 있기 때문입니다.

 

재건축 가능성 분석

갈산동 두산아파트 재건축 사업성 분석

사실 위 표는 사업성 분석이라기보다는 투자 시점 분석이라고 하는 게 맞을 듯합니다.  이미 용적률과 입지 면에서 사업성 분석은 충분하니 말입니다.

현재 10년 후 재건축이 시작된다고 한다면 84 타입을 분양받을 경우 5억 후반~8억까지 구매 시 분담금 0원 예상이 됩니다. 다만 이 부분은 시점이 늘어나고 물가인상률이 달라지면 금액은 상향 혹은 하향될 것입니다.

 

 

실거래가 및 호가

 

매매

호가 6억 8천~7억 8천

실거래가 5억 중후반

 

전세

호가 4억 8천~5억 3천

실거래가 3억 중반~4억

 

 

기타 의견

개인적으로 단일 단지로는 갈산2동에서 재건축이 진행된다면 두산아파트가 사업성이 좋다고 생각합니다. 다만, 지금 들어가도 되는 것이냐라고 한다면 이야기는 달라질 것입니다. 실제 재건축이 어느 시점에서 될지, 그리고 그 당시 부동산 시장이 어떨지에 따라 잘 산 것과 조금 비싸게 산 것으로 나뉠 것입니다. 

 

하지만, 누가 봐도 이곳에 새 아파트가 들어온다면 어느 단지 못지않게 입지가 좋은 단지이기 때문에 충분히 투자성으로 좋을 것으로 봅니다. 개인적으로는 현재 호가 수준에서는 차후 실입주자 수준의 가격이지 않을까 합니다.

 

앞으로 지속적으로 부동산 흐름을 모니터링할 필요가 있는 단지임에는 틀림없습니다.

 

 

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