갈산동 하나타운 재건축 가능성 분석 ver.210810

30년 차 전후 아파트 재건축 가능성 분석 두 번째 시간입니다. 이번 재건축 가능성을 보고자 하는 단지는 갈산동 하나타운 맞습니다. 갈산동 하나아파트입니다. 입지면에서 갈산동 30평형 아파트 중 가장 좋은 단지중 하나입니다. 갈산2동 자체가 전체적으로 역세권이나 이 단지는 더더욱 가깝습니다.

 

하나타운의 경우 재건축 가능성 분석을 동남아파트와 함께 묶어서 진행해보려 합니다. 1차 분석은 하나타운 단독으로 진행할 계회이고 마지막 의견 정리 쯤에서 갈산동 동남아파트와 함께 놓고 잠시 이야기하도록 하겠습니다. 왜냐하면 하나아파트와 동남아파트가 동일 번지 위에 지어져 있기 때문입니다.

 

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차례

- 기본 정보

- 입지

- 가능성 분석

- 실거래가 및 호가

- 기타 의견

 

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기본 정보

- 하나타운 (하나아파트)

- 사용승인 1992년 (30년차)

- 총 대지 약 1.8만㎡(5.6천 평)

- 세대수 526

- 세대당 평균 대지지분 약 36㎡(10.8평)

 

 

입지

갈산동 하나아파트 입지

갈산동 하나아파트의 경우 갈산동에서 가장 입지가 좋은 아파트 중 하나입니다.

 

• 하나타운의 경우 더블역세권 ( 7호선 및 인천지하철 1호선 부평구청역 )으로 대략 400m 정도 거리로 도보 6분가량이면 도착이 가능한 역세권입니다.
• 갈산2동의 모든 아파트들에 적용되는 녹지가 다양하게 펼쳐져 있습니다. 굴포천, 신트리공원 등
• 갈월초등학교까지 5분이 채 걸리지 않은 거리로 통학하기 편리합니다.

 

갈산2동의 웬만한 아파트들은 입지면에서 빠지지 않는데 그중 가장 좋은 단지 중 하나가 갈산동 하나아파트입니다.

 

 

가능성 분석

 

• 갈산동 아파트들은 비교 사례가 부개 SK해모로 분양을 기준으로 작성하였습니다.
• 기부채납의 비중은 임의로 15%를 잡았습니다.
• 재건축 시작되는 시점을 10년 후로 임의로 정하였으며, 매년 물가 인상률은 4% 수준으로 잡았습니다.

 

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재건축 시점 및 물가 인상률에 따라 해당 분석 결과는 달라질 수 있는 부분 참고 바랍니다.

 

 

기본 정보

갈산동 하나아파트 기본정보

갈산동 하나아파트의 경우 500여 세대로 세대당 평균 대지지분은 10.8평 수준으로 다소 아쉬운 상태입니다.

 

 

용적률별 일반분양 비중

갈산동 하나아파트 용적율별 일반분양 비중

일반분양 비중에서 보면 아시겠지만 현재 상태 그대로 84 타입으로 진행 시 기부채납하고 나면 오히려 세대수가 줄어듭니다. 타입을 소형과 중형을 섞어 진행하는 방법 혹은 리모델링(15%까지 증축 가능) 방식으로 진행하는 것도 좋을 듯합니다.

 

 

재건축 시 사업성 분석

갈산동 하나아파트 재건축시 사업성 분석

예상된 자부담 0원 수준은 현재 호가로 보면 이미 그 수준을 넘은 것으로 판단됩니다. 하지만, 그렇다고 이 이상으로 사면 안 되냐? 그건 아닙니다. 현재 하나아파트의 입지면에서 보면 서울, 경기, 인천 등 수도권 내에서 어디에 내놓아도 부끄럽지 않은 수준입니다. 하여 지금까지 저평가되어있고 그 부분을 치고 올라간다고 생각하기에 현재 호가 5억 이상이라도 전 개인적으로는 괜찮다고 생각합니다.

 

향후 그대로 구옥으로 두더라도 그 가치는 더 오를 테고, 리모델링 혹은 좋은 조건의 재건축 시 10년 후에는 지금의 광명 새 아파트 수준은 되지 않을까 조심스레 말씀드린다면 충분히 실거주로서 괜찮다고 말씀드리고 싶습니다.

 

 

실거래가 및 호가

 

매매

호가 4억 7천~5억 5천만 원

실거래가 4억 초반

 

전세

호가 3억 5천~4억

실거래가 3억 전후

 

갭 1억 초반 정도로 저렴한 것으로 전세 최대치를 받는다면 1억 이내로도 가능할 듯합니다.

 

 

기타 의견

 

입지면에서 절대 빠지지 않기 때문에 하나아파트의 경우 재건축, 리모델링 등을 염두에 두지 않더라도 실거주로 투자로 괜찮은 수준입니다.

 

다만, 아쉬운 것은 단지수가 500여 세대밖에 되지 않는다는 것입니다. 리모델링, 재건축을 진행하게 될 경우 바로 앞 동남아파트와 함께 진행이 된다면 1000세대를 넘어가는 대형 초 역세권 단지가 지어지는 것이라 개별 단지로 되었을 때보다 그 파급력은 상당할 듯합니다.

 

갈산동 동남아파트 역시 단일 평수로 대지지분도 큰 차이가 나지 않기 때문에 위 사업성 분석을 염두해주면 될듯하며, 자부담을 몇억을 내더라도 고스란히 자산으로 불어날 수 있는 좋은 위치입니다.

 

 

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갈산동 30년차 400세대 이상 재건축 아파트 분석 ver.210811