갈산주공1단지 갈산타운1단지 재건축 가능성 분석 ver.210810

인천에서 연차 30년 전후이며 400세대 이상인 단지를 대상으로 재건축 가능성을 분석해보고자 합니다. 그 첫 번째로 인천 부평구 갈산동 갈산주공1단지 갈산타운1단지의 재건축 가능성 분석입니다. 이전 버전은 다른 블로그에 올려놓은 상태이나 현재 지속적으로 오르고 있어 좀 더 디테일하게 보고자 합니다. 갈산동은 전체적으로 30년 차가 된 구옥 아파트이나 400세대 이상 단지만 선별하여 총 4개 단지를 분석할 것입니다.

 

갈산타운1단지의 경우 현재 단톡방에서 활발하게 소통이 되고 있어 투자자분의 진행 의지가 강력하게 느껴지는 단지입니다. 분석 내용은 기본적인 정보와 입지 부분, 마지막으로 대지지분 대비 재건축되었을 경우 어느 정도 사업성이 있는지와 투자했을 때 기존 투자자분들과 어느 방향으로 함께 나아가야 좋은 결과를 낼 수 있을지를 한번 작성해보도록 하겠습니다.

 

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차례

- 기본 정보

- 입지

- 가능성 분석

- 실거래가 및 호가

- 기타 의견

 

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기본 정보

 - 갈산주공1단지 (갈산타운 1단지)

 - 사용승인 1992년 (30년차)

 - 총 대지 약 4.9만㎡(1.5만 평)

 - 세대수 1650세대

 - 세대당 평균 대지지분 약 30㎡(9평)

 

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입지

갈산주공1단지 입지

갈산2동 전체적으로 입지면에서 빠지는 곳이 아닙니다. 어느 단지든 7호선 역세권 7~8분 거리면 충분히 도보로 갈 수 있기 때문입니다.

 

• 갈산타운1단지 갈산주공1단지의 경우도 7호선 굴포천역 500m 정도 거리로 도보로 8분가량 거리에 위치하고 있는 역세권 단지입니다.
• 또한, 이미 언택트 시대라 쿠팡 등 다양한 배송 서비스를 이용하지만 인근에 도보권으로 대형마트가 있다는 것은 참 편리한 일입니다.
• 초품아 단지이기도 합니다. 바로 옆 갈산초등학교가 있어 초등학교 입학을 앞둔 학부모님께 혹은 이제 결혼 계획이 있는 분들께서도 향후 자녀를 낳아 학교 들어갈 쯤에는 재건축이 될 수 도 있을 것 같습니다.
• 인근 녹지를 빼놓을 수 없습니다. 굴포천 산책로가 검암의 아라뱃길까지 이러 져 있으니 말입니다.

 

입지 결론은 어디 가서 절대 꿀리지 않는 좋은 입지라는 말입니다.

 

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가능성 분석

 

• 우선 비교 사례를 정리하겠습니다. 갈산타운1단지의 경우 인근 부개 SK를 기준으로 비교 작성하였습니다. 
• 기부채납 비중은 임의로 평균치인 15%를 잡았습니다.
• 또한 재건축이 시작되는 시점을 10년 후로 임의 계산하였으며(현재 산곡동 한양아파트가 37년 차에 안전진단 사전점검에 통과됨을 감안하여 이후 3년 안에 조합 설립 및 사업시행인가 된다는 임의 전제로 10년을 잡았습니다.) 
• 공사비의 경우 10년 후 매달 물가인상률 4%를 감안하여 작성하였으니 참고 바랍니다.

 

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아래 타입의 숫자는 전용면적을 기준으로 작성한 것입니다.

 

갈산주공1단지 재건축 사업성 분석

이미 상식선이겠지만 일반분양 비율이 높을수록 사업성이 좋다고 봐도 무방할 것입니다. 하지만 갈산주공1단지의 경우 이미 지어진 것이 소형평수이며 세대당 평균 대지지분 역시 적은 상황이라 중형 평수로 지어질 경우 용적률 250%의 경우 51 타입을 지어도 현 세대수의 90% 수준밖에 되지 않습니다. 39 타입으로 지어질 경우 127% 수준이니 사업성이 좋을 듯합니다.

 

용적률 300%를 받게 된다면 이야기는 달라집니다. 59 타입부터 재건축 시 현 세대수 대비 107%, 51 타입의 경우 108% 수준으로 올라가게 됩니다. 39 타입으로만 지어질 경우 146% 수준으로 상당히 사업성이 좋아 보입니다.

 

10년 후 재건축 시작된다는 가정하에 분담금은 59 타입의 경우 3억 후반에서 4억 중반 가량, 51 타입의 경우 3억 초반에서 4억 가량, 39 타입의 경우 2억 가량에서 2억 중반 가량의 분담금을 지급 시 해당 타입의 새 아파트를 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

투자자는 현재 내가 사는 금액 + 예상 분담금을 계산하여 10년 후 신축 아파트 분양 가격을 예상하여 진입하면 될듯하며, 참고로 입주 2년 이내의 7호선 광명 쪽 소형 아파트 호가는 현재 7억 전후입니다.

 

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실거래가 및 호가

 

매매

호가 -  2억 5천~3억 8천 수준

실거래가 - 2억 4천~3억 5천 수준

 

전세

호가 - 1억~2억 초반

실거래가 - 1억 7천 전후

 

갭 1억 초반 ~ 2억 

 

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기타 의견

 

입지면에서 빠지지 않습니다. 소유자분들께서 자부담에 대한 부담의 허들이 높지 않다면, 안전진단만 통과된다면 큰 무리 없이 진행이 되지 않을까 조심스레 말씀드려봅니다.

 

다만, 위에서 언급했듯이 최대한 기부채납을 높이더라도 용적률을 높여 사업성을 올린다면 자부담 부분에 대한 부담감이 줄어들어 진행에 조금 더 유리하지 않을까 싶습니다.

 

투자는 신축시 아파트 가격이 어느 정도가 될지 예측해보시고, 현재 구매하는 금액 대비 예상 분담금 정도를 감안하여 결정하면 될 듯합니다.

 

 

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갈산동 30년차 400세대 이상 재건축 아파트 분석 ver.210811