[인천 전세] 전세권설정은 왜 하는거에요?(부제 : 확정일자받는게 좋아요? 전세권설정하는게 좋아요?)

안녕하세요.

인천 전세의 전세남입니다.

다시 어제를 시작으로 하나씩 글을 적고 있습니다. 어제까지 전체적인 흐름은 끝이났습니다.

집구하는 요령 부터 잔금 이사까지 이야기했으니까요.

이전 컬럼이 궁금하시다면 아래 제목을 클릭하시면 볼수 있습니다.

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[인천 전세] 전세집 구하는 요령부터 이사들어가기까지 알아두면 도움되는 7가지 이야기

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이제 부터는 전세상식 카테고리를 지식IN이나 다른 곳에서 궁금하다 물으시는 내용들에 대한 답변 형식으로 운영하고자 합니다.

보통 오피스텔을 구할때는 전입하지 말고 전세권 설정을 하라던데, 이게 무슨말인가요?

라고 일전에 문의를 받은적이 있었어요. 

그 기억을 되살려 오늘 컬럼의 주제는 [전세권설정은 왜? 언제 하는 건가요?]로 정했습니다.

전세권 설정을 하는 데는 건물주의 동의도 필요하고, 비용도 몇십만원(1억 전후 기준 30만원 내외)이 드는데, 왜 하겠습니까?

간단해요. 내가 이집에 전세 들어가있다는 것을 세상에 알려 전세권 설정 이후 뒤로 들어오는 대출이나 다른 채권, 물권으로부터

내 전세금을 지키기 위해 필요한겁니다.

어? 저번 컬럼에서 확정일자, 전입신고, 점유를 하면 우선변제권이 발생하여 그 뒤로 발생한 집주인의 담보대출 등 물권, 채권보다 앞선다고 하지 않았나요?

그렇게 보호 받을 수 있는데 왜 돈을 내가며 전세권을 설정하는거죠?

우선 전세권 설정의 효과는 말을했는데 굳이 확정일자를 받지 않고, 전세권 설정을 하겠습니까?

그 이유는 간단합니다.

확정일자는 전입을 해야만 효력이 발생하는데, 전세권 설정은 등기사항전부증명서에 공시가 되기 때문에 전입신고를 하지 않아도 보호를 받을 수 있습니다.

전입신고 간단한데 왜 전세권을 설정하나요?

이 부분도 간단합니다.

전세를 하면서 전세권 설정을 하게된 이유는 오피스텔이 등장하고 부터입니다.

오피스텔은 세입자가 전입신고를 하게되면 주택으로 간주되어집니다.

그럼 건물주가 1주택일 경우 2주택으로 늘어나면서 양도소득세를 납부하게 되는 겁니다.

1가구 1주택의 경우 2년 이상 보유하면 비과세이나, 2주택이되면 차액에 따라 6%~40%까지 납부하기 떄문입니다.

그러니 오피스텔 주인이 전입신고를 하지 않는 조건으로 세를 놓을테고, 세입자의 경우 전입신고를 하지 않으면 보호를 못받으니

불안한 마음에 돈을 내고 전세권 설정을 하는 것입니다.

그럼 돈을 더 내는거니 확정일자보다 전세권 설정이 더 많은 보상을 받을 수 있습니까?

그건 또 아닙니다.

전세권설정을 보통 건물에 대해서만 진행되는 겁니다.

그럼 예를 들어 오피스텔이 경매가 넘어갈때 확정일자,전입신고,점유를 해서 우선변제권을 받은 경우 후순위보다 오스텔의 건물가격에 대지지분을 더한 가격의 한도 내에서 보상을 받을 수 있지만, 전세권 설정의 경우 오피스텔의 건물가격 분에서만 보상을 받을 수 습니다.

아무래도 확정일자를 받는것이 훨씬 유리합니다.

하니 전세로 들어갈때는 전입신고가 가능한지 체크를 해보셔야 합니다.

오피스텔에 들어간다 하더라도, 전입신고가 가능한지 체크하고 불가하다면 전세권 설정이 가능한지 체크하고 계약하셔야 합니다.